Plus-values sur vos propriétés par Euroconsult Finances

Depuis maintenant trois ans, vous n'avez plus de déclaration de plus-value immobilière à déposer. La  plus-value éventuellement taxable est déterminée par le notaire. C'est lui aussi qui, une fois l'acte définitif signé en son étude, verse l'impôt au Trésor. Ce dernier est perçu au taux forfaitaire de 27%. Pour les cessions réalisées en 2007, l'impôt a donc été déjà payé et il n'y a aucune mention particulière à ajouter à votre déclaration générale n°2042. Les opérations de déclaration et de paiement sont effectuées au moment de la vente par le notaire.

Les ventes taxables

70) Les revenus à déclarer

Dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, les plus-values réalisées par les particuliers lors de la cession à titre onéreux de leurs biens immobiliers sont imposables à l'impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 27%. La plus-value est déclarée et payée lors de la mtutation par le notaire chargé de la vente. Les biens visés par ce dispositif sont les suivants:

- les immeubles bâtis (construits ou acquis) ou non bâtis (terrains, terres agricoles, bois et forêts);

- les droits relatifs à des immeubles, tels que nue-propriété, usufruit, servitudes, droits de surélévation;

- les parts de sociétés civiles immobilières (SCI). La plus-value réalisée par la SCI supporte l'impôt au nom de chaque associé pour la quote-part lui revenant.

Par cession à titre onéreux, on entend:

- les ventes, quels qu'en soient la forme, le caractère et les modalités de paiement du prix (qui peut consister en une rente viagère ou encore en une obligations de soins);

- les échanges avec ou sans soulte;

- les apports en sociétés, les ventes d'immeubles par les SCI ou les cessions de droits sociaux de sociétés à prépondérance immobilière.

Les exonérations

Nouveau: les plus-values de cessions d'immeubles réalisées du 28 juillet 2005 au 31 décembre 2009 à un organisme en charge du logement social sont exonérées.

71) La résidence pricipale

Quel que soit le type de logement (maison, appartement) et sa durée de détention, la plus-value réalisée lors de la cession de votre résidence principale est exonérée.

Cette exonération s'applique, quels que soient les motifs de la cession et le montant de la plus-value. L'immeuble doit être votre résidence habituelle et effective au jour de la cession. Toutefois, l'exonération est maintenue si l'immeuble a été occupé comme résidence principale jusqu'à sa mise en vente et se trouve vacant jusqu'à la vente effective. Mais la cession doit alors intervenir dans un délai maximal d'un an. L'exonération s'applique aux dépenses immédiates et nécessaires de la résidence principale cédées en même temps que cette dernière. Cette notion englobe les garages et parkings situés à moins d'un kilomètre, les passages, les cours mais aussi le terrain entourant votre bien. Les dépendances peuvent être cédées à un acquéreur distinct de celui de la résidence principale dès lors que les 2 cessions interviennent dans un délai maximal d'1 an après le mise en vente.

72) Vente inférieure à 15000 euros

Les plus-values de cessions d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens sont exonérées si leur prix de cession est inférieur ou égal à 15000 euros. Ce plafond s'apprécie bien par bien.

En cas de cession isolée de l'usufruit ou de la nue-propriété, le seuil sera fonction de la valeur de la pleine propriété du bien. En revanche, en cas de cession d'un bien détenu en indivision, ce seuil de 15000 euros s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise. La cession d'un bien par deux indivisaires est donc exonérée à concurrence de 30000 euros.

73) Exonération pour durée de détention

En raison de l'abattement pour durée de détention, toute plus-value échappe à l'impôt lorsque la cession porte sur un immeuble détenu depuis plus de quinze ans.

74) Retraités et invalides disposant de faibles revenus

Les titulaires d'une pension de retraite ou d'une carte d'invalidité sont exonérés à la double condition:

- qu'ils ne soient pas passibles de  l'impôt sur la fortune au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession;

- que leur revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à certains seuils (en 2007, le seuil est de 9560 euros pour la 1ère part de quotient familial et de 2563 euros pour toute demi-part supplémentaire).

75) Expropriation et remembrement

La plus-value réalisée à la suite d'une expropriation pour cause d'utilité publique est exonérée si le cédant utilise la totalité de l'indemnité qu'il touche pour racheter un ou plusieurs immeubles. Ce réemploi doit intervenir dans les douze mois qui suivent le versement de l'indemnité. Les plus-values d'échange réalisées lors d'opérations de remembrements urbains ou ruraux sont aussi exonérées.

La détermination de la plus-value 

76) Le calcul de la plus-value

La plus-value est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien vendu. Pour les immeubles détenus depuis  plus de 5 ans, elle est  réduite d'un abattement pour une durée de détention. La plus-value ainsi obtenue est ensuite diminuée d'un abattement fixe.

77) Le prix de cession

Le prix de cession s'entend comme celui stipulé dans l'acte, quelle que soient les modalités de règlement (au comptant, à terme, par annuités, sous forme de rente). Ce prix de cession doit être dimuné des frais justifiés supportés par le venduer. Le notaire peut ainsi soustraire la commission versée à un agent immobilier, les frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires, l'indemnité d'éviction allouée au locataire pour rendre une boutique libre d'occupation, les frais de mainlevée d'hypothèque ou encore la TVA acquittée par le vendeur lors de la cession.

78) Le prix d'acquisition

Lors d'une acquisition à titre onéreux, le prix à retenir est celui qui est indiqué dans l'acte. En cas d'acquisition par donation ou succession, la valeur prise en compte est celle figurant sur l'acte notarié. Dans le cas d'un immeuble qui constituait la résidence principale du défunt et de son conjoint (ou de son partenaire de Pacs) survivant ou d'un enfant (s'il s'agit d'un mineur ou d'un majeur protégé) et qui a bénéficié de l'abattement spécifique de 20%, c'est cette valeur qu'il convient de retenir comme prix d'acquisition. En cas de vente d'un usufruit ou de nue-propriété, la plus-value se calcule par rapport à la fraction du prix d'achat correspondant à ce droit. Cette estimation est faite par application de barème de l'article 669 du Code général des impôts, qui détermine les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruititer au jour de la cession.

79) Les frais d'acquisition

En cas de revente d'un immeuble acquis à titre onéreux, le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de 7,5% pour tenir compte  des frais. Si le contribuable y a intérêt, son notaire peut substituer à ce forfait le montant réel des frais, à condition d'en apporter la justification (droits de mutation, TVA, honoraires du notaire et des intermédiaires tels les agents immobiliers). Lorsque la cession porte sur un immeuble acquis à titre gratuit (par donation ou succession), la valeur vénale est majorée du coût réel des frais d'acte. Il s'agit des honoraires du notaire, des frais de timbre et de publicité foncière (y compris ceux afférents au partage des biens entre les héritiers) ainsi que des droits de succession et de donation. Il n'est en revanche pas possible de retenir les frais de donation payés par le donateur en lieu et place du donataire.

80) Les travaux et frais divers

Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, réparation, rénovation et amélioration s'ajoutent au prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu et  qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (peintures, papiers peints...). Pour les immeubles cédés plus de cinq ans après leur acquisition, le contribuable peut évaluer ces frais pour travaux à 15% du prix d'acquisition. Dans ce cas, le cédant n'a pas à justifier de la réalité et du montant des travaux.

81) Les abattements de 10% et de 1000 euros

_      Un abattement pour durée de détention est appliqué sur le montant de la plus-value. Son montant est de 10% par année de possession de l'immeuble au-delà de la cinquième. Il se calcule par période de douze mois en faisant abstraction des fractions d'années. Du fait de l'application de cet abattement, tous les immeubles détenus depuis plus de quinze ans sont exonérés.

–      Un abattement fixe de 1000 euros est pratiqué sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l'abattement pour durée de détention. Cet abattement s'applique à chaque cession et, pour les immeubles détenus en indivision, à chaque indivisaire.

Le calcul de l'impôt

82) Le calcul de la plus-value

L'impôt est établi au taux forfaitaire de 16%. Compte tenu des prélèvements sociaux, le taux global d'imposition est de 27%. Cet impôt est libératoire de toute autre obligation fiscale. Le contribuable n'a donc aucune déclaration à effectuer en mai de l'année suivante.

83) Les obligations déclaratives

L'impôt est déclaré par le notaire sur un imprimé n° 2848 IMM. Cet imprimé est déposé, accompagné du paiement de l'impôt, à la conservation des hypothèques, dans les deux mois qui suivent la date de l'acte notarié. Aucune déclaration n'est nécessaire en cas d'exonération.