8 Choses à savoir sur l'investissement immobilier

Vous vous lancez dans l'investissement immobilier locatif ? Découvrez 8 points que vous devez absolument connaitre avant d'acheter votre bien

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Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier afin de devenir indépendant financièrement et de vous constituer un patrimoine. Dans cet article, nous allons voir 8 points qui vous permettront d’en savoir plus sur ce type d’investissement.

1 - Il est possible d’investir sans apport

Le premier point à savoir et qu’il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport. En effet, si votre situation financière est stable, de nombreuses banques pourront vous accompagner dans votre projet. Certains de vos interlocuteurs refuseront votre projet, mais si déposer un nombre suffisant de dossier, il y a de très grandes chances qu’une banque accepte de vous accompagner dans l’achat de votre bien.

L’un des avantages d’investir sans apport, ou alors avec un petit apport, est la possibilité d’obtenir un fort rendement. Prenons un exemple, vous souhaitez acheter un appartement à 80 000 euros et vous ne disposez que de 8 000 € d’apport. Vous contractez donc un prêt pour une période de 15 ans afin de rembourser votre emprunt. Les mensualités étant payé par les loyers que vous verseront vos locataires, vous obtenez un taux de rendement de 15,48% par ans (hors charges et impôts). En pratique, vous devrez surement compléter le loyer du locataire afin d’égaliser les mensualités de votre prêt, mais cela nous donne un bon indicateur quant-à la performance potentielle d’un investissement immobilier locatif.

2 - Ayez recours au crédit pour protéger votre famille

Dans le cas où vous souhaitiez protéger vos proches en cas de soucis, le recours à au crédit immobilier est une bonne chose. En effet, les crédits immobiliers sont associés à une assurance décès. Reprenons l’exemple de notre appartement de 80 000 €. Imaginons que vous possédiez un capital de 80 000 €. Dans le premier cas, vous décidez d’emprunter 80 000 € pour financer votre bien. Si, par malheur, il vous arrivait quelque chose, vous lègueriez à vos proches 80 000 € de capital, ainsi qu’un appartement d’une valeur de 80 000€ (l’assurance décès viendrait couvrir le montant de votre prêt). Dans le cas où vous achèteriez votre appartement comptant, vous ne laisseriez à vos proches qu’un appartement d’une valeur de 80 000 €. Avoir recourt au crédit pour financer votre achat et donc une bonne solution pour protéger vos proches.

3 - Ne pas investir uniquement pour défiscaliser

Lors de la réalisation d’un investissement immobilier, la variable à prendre en compte est le rendement de votre investissement. De nombreux dispositifs de défiscalisation existent, vous permettant de réduire le montant de vos impôts. Cet avantage fiscal doit être un bonus à votre investissement mais ne doit pas être votre critère de choix prioritaire. C’est particulièrement vrai dans le cas du dispositif Pinel, si vous souhaitez vous faire accompagner dans votre investissement, nous vous proposons de réaliser votre simulation Pinel gratuite.

4 - Achetez des biens qui s’autofinancent

Le graal dans l’investissement immobilier locatif est un bien qui s’autofinance, c’est à dire que les loyers que vous percevez de la part de vos locataires remboursent intégralement le mes mensualités de votre prêt. Dans bien des cas, vous devrez effectuer un crédit avec un apport pour obtenir ce type de bien, mais l’avantage principal est que les banques n’auront pas de soucis à vous accorder un nouveau prêt si votre premier achat s’autofinance. Tous les cas sont différents, mais nous observons que dans de nombreux investissement, obtenir un rendement net de 10% vous permet d’autofinancer votre bien.

5 - Améliorez votre dossier bancaire

Avoir un bon dossier bancaire vous facilitera l’accès au crédit. Lorsque l’on souhaite investir dans le locatif, votre levier le plus important est le crédit. Avoir un bon dossier bancaire vous permettra d’emprunter plus à moindre coût. Hormis votre situation financière, la réalisation d’un document présentant votre projet, le rendement, attendu, etc. Vous permettra de convaincre plus facilement les banques. Si vous ne savez pas comment réalisez un bon dossier bancaire, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un courtier en crédit. Cela vous coutera un peu d’argent, mais vous permettra d’obtenir des taux d'intérêts plus intéressants pour acheter votre bien.

6 - Testez le marché du logement

Pour que votre achat locatif vous rapporte de l’argent, il est nécessaire que vous trouviez un locataire. Il est donc primordial de tester l’appétence des locataires pour votre bien. Une solution simple est de publier une annonce sur un site d’annonce immobilière avant même d’avoir acheté votre bien. Si vous recevez rapidement des demandes de visite, alors votre bien intéresse vos potentiels locataires et vous n’aurez pas de mal à louer votre bien. Vous pouvez donc vous lancer dans l’achat de votre bien sereinement.

7 - Travaillez vos annonces immobilières

Bien souvent, sur les sites d’annonces immobilières, les photos et les textes ne sont pas accrocheurs. Afin d’attirer les locataires, il est important de mettre en ligne des annonces efficaces. Pour ce faire, prenez de belles photos de votre appartement, lorsqu’il fait beau dehors… et travailler votre texte, par exemple si votre bien se trouver à proximité d’une école ou d’un centre de vie, indiquez le dans l’annonce. Une bonne annonce vous permettra d’obtenir plus de visites et donc de louer plus rapidement votre bien.

8 - Réfléchissez à long terme

Lors de la réalisation de votre investissement, pensez sur le long terme. Par exemple, souhaitez-vous que votre bien soit fini de payer dans 5, 10 ou 20 ans ? Un investissement de 20 ans peut être long sur une vie. Si vous souhaitez achetez un grand nombre d’appartement, il est préférable d’acheter des biens qui seront remboursés dans les 5 à 10 ans. Une fois que vos premiers achats seront rentabilisés, vous pourrez utiliser ceux-ci comme effet de levier pour acheter plus d’appartement. Il est bien souvent préférable d’emprunter sur les durées le plus courtes possibles afin de faire fructifier votre patrimoine.



Publié le 3 oct. 2018