Calculer le taux de rendement d'un bien immobilier.

Découvrez quelles sont les variables à prendre en compte afin de calculer le taux de rendement d'un bien immobilier.

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Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier et vous vous interrogez sur le taux de rentabilité de votre bien ? Qu’est-ce que c’est ? Comment le calculer ? Quel est son intérêt ? Afin de vous aider à y voir plus clair, nous répondons à vos questions, vous proposons un digest des différents calculs possibles et vous expliquons lesquels sont les plus intéressants.

Le calcul de rentabilité d’un investissement locatif : quèsaco ?

Le calcul de rentabilité d’un investissement locatif vous permet de savoir si votre investissement est rentable ou non. Ce calcul est une opération complexe qui demande la prise en compte de nombreux éléments. Nous vous conseillons donc de ne pas vous contenter de réaliser une simple soustraction des capitaux que vous avez engagés et des réductions d’impôts auxquelles vous pouvez prétendre.

Comment faire alors ? Pour nous, le meilleur moyen de s’assurer de la rentabilité d’un bien locatif est de se pencher sur l’intégralité des dépenses et des recettes qu’il vous ramène sur une année. Tenez compte des loyers que vous percevez, des charges, des réductions d’impôts auxquelles vous avez droit, mais aussi des impôts que vous devez régler et pensez à intégrer dans vos opérations les montants du remboursement de l’emprunt que vous avez contracté.

Vous l’aurez compris, il faut posséder de nombreuses notions de mathématiques financières lorsque l’on veut calculer la vraie rentabilité d’un investissement immobilier locatif. C’est pour cette raison que de nombreux acheteurs reculent devant les simulations de taux de rentabilité fournies par les promoteurs ou les vendeurs de biens immobiliers. Ces calculs sont-ils impossibles ? Non ! Nous vous proposons d’ailleurs de vous aider à les effectuer.

Les différents calculs à mener pour connaître le taux de rentabilité d’un bien immobilier

Si vous désirez connaître la vraie rentabilité de votre bien locatif, vous allez devoir procéder à différents calculs. Nous vous conseillons de les faire dans l’ordre suivant :

  • Additionnez d’abord le prix d’achat de votre investissement immobilier, vos frais d’agence, de notaire et le montant des travaux que vous souhaitez effectuer.
  • Procédez ensuite au calcul de la rentabilité brute. Elle est évoquée en pourcentage. Comment faire ? Établissez le rapport entre les loyers bruts annuels que vous percevez hors charges et votre investissement initial. Autrement dit : faites une division.
  • Vous pouvez maintenant vous intéresser à la rentabilité nette de charges, elle aussi traitée sous forme de pourcentage. Pour la calculer vous devez additionner les charges de copropriété non-récupérables, les travaux de copropriété, le petit entretien, votre taxe foncière, les assurances que vous avez payées pour vous garantir contre les impayés ou autres et les frais de gestion de votre bien. Vous obtenez ainsi un loyer annuel net de charges.
  • Passons maintenant à la rentabilité nette de prélèvements sociaux notée en pourcentage. Elle est calculée à partir des loyers nets de charges et d’intérêts. Les taux de prélèvements sociaux s’établissent en général autour de 17,2 %. Comment faire le calcul ? Divisez vos loyers nets de charges et de prélèvements sociaux par votre investissement initial.
  • Pour encore plus de précision, il faut maintenant se demander à combien s'élève la rentabilité nette d’impôt sur le revenu. Faites le point sur votre impôt en multipliant vos loyers nets de charge et d’intérêt par votre taux marginal d’imposition (le plus souvent, il est à 30 %). Procédez ensuite à une division de vos revenus nets d’impôt par votre investissement initial et vous obtenez votre rentabilité nette d’impôt sur le revenu.

C’est le rapport entre ces différents calculs qui vous permet de connaitre le véritablement rendement de votre bien locatif. Vous pouvez aller encore plus loin, si vous le désirez, en intégrant les taux de rentabilité corrigée après la vente ou en cas de plus-value ou de moins-value.

Vous voilà parés pour calculer le taux de rentabilité réelle de votre bien immobilier mis en location. Nous vous conseillons cependant de ne pas oublier que ce taux ne doit pas être le seul critère de choix d’un bien locatif. Songez aussi au patrimoine que vous créez pour votre famille et essayez de penser à long terme. Vous éprouvez encore des difficultés ? N'hésitez pas à nous contacter.

Publié le 29 oct. 2018