De nombreux paramètres entrent en jeu lors des demandes de crédit immobilier tels que la capacité d’emprunt. D’ailleurs, c’est le critère le plus important dictant le niveau de la somme d’argent qu’une personne peut emprunter.
Qu’est ce que la capacité d’emprunt ?
Lorsque vous empruntez de l’argent à la banque pour un achat immobilier, il existe une somme maximale que vous pouvez obtenir, la capacité d’emprunt. Cette dernière est établie pour que vous disposiez d’un équilibre budgétaire, que ce soit un investissement locatif, achat d’une maison ou d’un appartement, ou autres projets. En effet, il est nécessaire de se pencher sur ce budget avant d’entamer votre projet. Après calcul de la capacité d’emprunt, vous aurez une estimation de la somme que vous pourrez recevoir de la banque.
Pour rappel, la capacité d’emprunt est différente de la capacité d’achat, qui est le budget total qui sera à votre disposition pour réaliser votre projet immobilier, hors les frais de notaire. La capacité d’achat est la somme du montant de votre apport personnel avec la capacité d’emprunt et les autres prêts. Dans le cadre de votre crédit immobilier, nous avons également la capacité de remboursement. C’est le critère qui peut influencer votre capacité d’emprunt. Plus elle sera élevée, plus la somme que vous pouvez emprunter sera plus importante.
Concernant les autres éléments entrant en jeu pour le calcul de la capacité d’emprunt, nous avons quelques éléments.
Le reste à vivre
Après avoir retiré l’ensemble de toutes charges mensuelles, nous avons le reste, c’est pour cela que nous l’appelons ainsi. Permettant au foyer de subvenir à ses besoins au quotidien, ce critère est d’autant plus important. S’il s’avère que cette somme est insuffisante pour un le ménage emprunteur, les banques refusent automatiquement la demande de prêt. Le reste à vivre est l’élément fondamental sur lequel repose la capacité d’emprunt.
Pour fixer le reste à vivre nécessaire, les banques prennent en compte la localisation du foyer en question. Cela s’explique par le niveau de vie qui peut varier d’une région à une autre en France. Pour les ménages en île de France ou en région parisienne, par exemple, leur reste à vivre est plus important que ceux en province. En outre, qu’un foyer soit avec ou sans enfants, célibataire ou un couple peut faire varier le montant du reste à vivre. Il existe des moyennes sur lesquelles nous pouvons nous référer, à savoir :
- 150 à 400 euros en plus pour chaque enfant à charge ;
- 600 à 1000 euros pour un célibataire ;
- 750 à 1000 euros pour un couple sans enfant à charge.
Le taux d’endettement
Comme son nom l’indique, ce taux représente la somme que vous pouvez dédiée au remboursement de la banque, les intérêts compris. Il est exprimé en pourcentage, et prend en compte toutes vos autres charges mensuelles ainsi que le montant de vos revenus. Grâce à ce taux d’endettement, les établissements de prêt peuvent estimer à quel point vous serez endetté. D’ailleurs, c’est un des principaux critères pour pouvoir valider ou non votre requête. L’idéal est qu’il soit situé entre 33 et 35 %. Autrement, la demande est directement refusée. Qui plus est, le Haut conseil de stabilité financière impose qu’un taux d’endettement trop élevé soit illégal.
Comment est calculé le taux d’endettement
D’abord, quelques paramètres doivent être considérés pour le calcul, notamment ce sont les différentes sources de revenus :
- Les revenus fonciers ;
- La pension de retraite ;
- Les revenus sur les placements financiers ;
- Le salaire ;
- Les BIC ou Bénéfices industriels commerciaux ;
- Les bénéfices non commerciaux et agricoles.
Par ailleurs, toutes les charges dont vous vous acquittez chaque mois sont aussi prises en compte. En général, il s’agit des pensions alimentaires, le loyer et les autres mensualités en cours.
Calculer sa capacité d’emprunt
Pour vous donner un aperçu de l’évaluation de la capacité d’emprunt, voici une mise en situation.
Supposons qu’un couple fait rentrer 3 800 euros par mois dans leur foyer. Outre cela, ils n’ont aucune autre source de revenus complémentaire. Concernant leurs charges, il y a 1.000 euros de loyer, d’autres dépenses fixes telles que des mensualités et factures à 1950 euros. En somme, nous avons donc un total des charges à 1950 euros et des revenus à 3800 euros. Au vu de ces éléments, la capacité d’emprunt du couple peut tourner autour de 425 000 euros sur une durée de 20 ans et un taux fixe de 0,96 %.
Pourquoi calculer sa capacité d’emprunt ?
Le but de faire une estimation de sa capacité d’emprunt est d’avoir une idée du montant que vous pourrez utiliser. Cela est fait avant de soumettre votre demande, ce qui vous permet de mieux définir votre projet immobilier. À cet effet, vous pourrez apercevoir sa faisabilité et si des rectifications s’imposent. Même si ce sont les banques qui calculent la capacité d’emprunt, il est conseillé de faire d’opter pour cette anticipation. Il est possible de le faire soi-même, mais nous pouvons aussi nous tourner vers les divers simulateurs en ligne. Ces outils accessibles sur le Net sont nettement plus précis et facilitent beaucoup vos calculs.
Développer sa capacité d’emprunt
Afin d’obtenir une somme plus conséquente, il existe quelques techniques. La première méthode consiste à restructurer ses crédits en cours. Les banques ont tendance à accorder une plus grosse somme aux emprunteurs dont les mensualités sont moins nombreuses. L’objectif de la restructuration est justement de faire en sorte que n’ayez plus qu’une seule mensualité à payer. Pour ce faire, regroupez toutes vos demandes de prêts à la consommation en un seul. Pour rassembler tous les crédits, quelques frais en plus sont susceptibles d’être exigés. Mais de cette manière, un seul remboursement mensuel est à prévoir. Cela peut réduire considérablement votre taux d’endettement, ce qui augmentera vos chances d’obtenir un prêt plus important.