Dans un projet d’ampleur où un capital important sera mobilisé, comme dans l’achat d’un bien immobilier, la définition de sa capacité d’emprunt est primordiale. Déterminant pour les banques, elle permet d’évaluer l’aptitude du client à rembourser la somme demandée sans risquer des impayés. Le taux d’endettement est plafonné à 35 %. Au-delà de ce pourcentage, les banques sont en mesure de refuser l’octroi de l’emprunt. Dans ce sens, il va falloir comprendre et calculer efficacement le taux d’endettement avant de déposer sa demande de prêt.
Qu’est ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement dans la pratique correspond à une certaine somme fractionnée des revenus nets mensuels que le demandeur de prêt peut consacrer au remboursement de son crédit. Il s’agit d’un élément déterminant dans un contexte où les banques pourront s’y référer pour évaluer la capacité de remboursement du crédit. Dans ce sens, le calcul du taux d’endettement entre en jeu lorsqu’on procède à l’étude de faisabilité de la demande de prêt.
Le texte de loi reste encore flou concernant le taux maximum de l’endettement, mais le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) indique périodiquement des recommandations. À l’heure actuelle, le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % des revenus net de l’emprunteur. Cependant, certaines banques dérogent aux recommandations du HCSF et peuvent aller au-dessous ou au-dessus de ce pourcentage. Quoi qu’il en soit, un tiers des revenus mensuels semble raisonnable pour rembourser un crédit immobilier. Au-delà de ce chiffre, les difficultés de remboursement du crédit peuvent se faire ressentir.
De toute évidence, cela n’est qu’à titre indicatif, car chaque dossier a toujours ses propres exceptions. Ce qui explique la raison pour laquelle l’analyse des demandes par la banque se fait de manière individualisée. D’autres données entrent en ligne de compte si l’on ne parle que des revenus, du montant de l’apport personnel, de la bonne gestion des comptes, de la capacité d’épargne, du reste à vivre, et de bien d’autres encore.
Comment calculer le taux d’endettement ?
La formule utilisée pour calculer le taux d’endettement maximal est assez simple. Ci-après cette formule : Taux d’endettement = montant des crédits et charges fixes x 100/revenus (salaires nets + autres sources de revenus financiers). Le plus simple pour évaluer la chance de l’octroi d’un prêt immobilier est d’utiliser un simulateur en ligne qui fait le calcul à votre place, de manière personnalisée.
À titre d’information, les salaires seront évalués mensuellement tandis que les primes récurrentes seront considérées par année. Quand on parle de revenus mensuels, cela concerne la rémunération du salarié ainsi que la pension de retraite. Cela en va de même pour les revenus de remplacement comme les allocations de retour à l’emploi. Pour le cas des fonctionnaires qui perçoivent un salaire fixe d’un côté et une partie variable d’autre côté, le salaire total moyen net à considérer est celui des 3 ou 6 derniers mois.
En ce qui concerne les entrepreneurs, les chefs d’entreprise et les micro-entrepreneurs, les banques prennent comme référence leurs résultats annuels pour calculer leur taux d’endettement. De manière globale, les chiffres réalisés les 3 dernières années permettent de suivre l’évolution de l’entreprise.
Dépassement du taux d’endettement.
Le taux d’endettement est en quelque sorte arbitraire. À vrai dire, il peut être étendu même à 40 % dépendamment du financement souhaité ainsi que du profil du client. Idem pour la qualité du dossier qui peut aussi s’avérer déterminante. Chaque banque a sa propre politique de prise en considération des risques et impose donc des conditions spécifiques. Mais le taux d’endettement reste un indicateur parmi tant d’autres. Il y a d’autres éléments conditionnels qui justifient le dépassement du taux.
- Le « reste à vivre » : On entend par « reste à vivre » le montant en la possession de l’emprunteur après avoir déduit toutes les charges fixes mensuelles, dont le loyer, l’eau, l’électricité, l’assurance, etc. Quand un ménage avec 2 conjoints qui travaillent en CDI demande un prêt, les banques peuvent accepter un taux d’endettement élevé qui peut même aller jusqu’à 40 %.
- Les revenus très élevés : lorsqu’un ménage perçoit un salaire net important, c’est-à-dire de 10 000 à 20 000 €, la banque fait exception et accepte un taux d’endettement qui dépasse le seuil du 35 %.
- Outre la situation financière du demandeur de prêt, d’autres éléments cruciaux seront pris en compte pour la banque.
- L’âge : en général, les primo-accédants jeunes jouiront d’un traitement de faveur en raison de leurs perspectives d’évolution future. On peut dire alors que la banque prend en compte d’une augmentation progressive espérée des revenus mensuels des clients.
- Le saut de charge : on parle ici de la nature du projet immobilier. Cela intervient généralement dans le cadre de l’achat de résidence principale. Ici, l’organisme financier fait la comparaison entre le montant du loyer actuel du demandeur de prêt et du montant des mensualités à venir.
- L’épargne : il s’agit d’un témoignage incontestable de la santé financière du ménage et de son sérieux. Sa capacité d’épargne est assez rassurante pour la banque. L’organisme financier sera plus enclin à dépasser le taux d’endettement grâce à l’épargne réalisée par le foyer.
Réduire son taux d’endettement grâce au regroupement de crédit
Pour faire baisser le taux d’endettement et conclure une demande de prêt sereinement, le rachat de crédit s’avère intéressant. C’est un moyen de diminuer de manière considérable le montant total des mensualités en fusionnant les crédits en une mensualité unique. Dans la pratique, vous regrouperez votre prêt auto, votre crédit à la consommation et votre prêt immobilier de manière à ce que vous payerez une seule et unique mensualité.
Cependant, pensez à une simulation du taux d’endettement avant de procéder à un quelconque projet de rachat de crédits. L’objectif est d’avoir la certitude que cette solution est exactement ce qu’il vous faut. Si vous pouvez vous rapprocher d’un courtier, ce serait une bonne chose. Autrement, les sites comparatifs en ligne peuvent vous être d’une grande aide.