Ça y est, vous avez acheté votre bien ave le dispositif Pinel, vous devez maintenant trouver un locataire. En effet, trouver rapidement un locataire est primordial car les avantages fiscaux sont soumis à une obligation de location. Si votre logement reste vacant, vous prenez le risque de perdre vos avantages et de vous retrouver à payer les mensualités de votre prêt sans avoir de rentrées d’argent. Nous allons maintenant voir quelques techniques afin de trouver rapidement un locataire pour votre nouveau logement.
Faire appel à une agence de gestion locative.
La première façon de trouver un locataire est de faire appel à une agence immobilière, celle-ci gérera votre bien, de la recherche du locataire à la perception du loyer en passant par les relances impayées et les différentes tâches de gestion courante. En échange de ces services l’agence vous demandera de payer des frais, ces frais pouvant varier d’une agence à l’autre.
De nombreuses agences existent et faites jouer la concurrence afin d’obtenir les meilleurs tarifs, renseignez-vous aussi auprès de votre banque, de nombreux établissement bancaire proposent un service immobilier. C’est par exemple le cas du Crédit Agricole avec Square habitat ou encore de la BNP avec BNP Paris Real Estate. L’avantage de passer par votre banque est d’avoir un interlocuteur unique pour tous les aspects relatifs à la gestion de votre bien, le prêt, la location…
Louer son bien soi-même.
Si vous ne souhaitez pas payer de frais de gestion ou bien que vous souhaitiez simplement garder la gestion locative de votre bien, vous pouvez tout à fait le louer par vous-même. Pour ce faire, de nombreux sites existes. Vous pouvez publier des annonces sur différents sites comme leboncoin ou encore pap. Dans ce cas, vous n’aurez pas de frais à payer, mais vous devrez assumer seul l’intégration des tâches de gestion courante.
Les plafonds de ressource du locataire.
Attention, pour profiter de la déduction fiscale, vous ne pouvez pas louer votre bien à n’importe qui. Des plafonds de ressources s’appliquent en fonction du revenu de votre ou vos locataires. Ces plafonds de revenus varient en fonction de la zone dans laquelle se trouve votre lancement, le tableau ci-dessous présente les différents plafonds à respecter pour l’année 2018. Pensez donc à vérifier que le revenu de votre locataire est bien inférieur à la limite fixée par le gouvernement.
| Composition du foyer | Zone Abis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Vous louez à une personne seule | 37 126 € par an | 37 126 € par an | 30 260 € par an |
| Vous louez à un couple | 55 486 € par an | 55 486 € par an | 40 410 € par an |
| Vous louez à une personne seule ou un couple avec une personne à charge | 72 737 € par an | 66 699 € par an | 48 596 € par an |
| Vous louez à une personne seule ou un couple avec deux personnes à charge | 86 843 € par an | 79 893 € par an | 58 666 € par an |
| Vous louez à une personne seule ou un couple avec trois personnes à charge | 103 326 € par an | 94 579 € par an | 58 666 € par an |
| Vous louez à une personne seule ou un couple avec quatre personnes à charge | 116 268 € par an | 106 431 € par an | 77 778 € par an |
| par personne à charge supplémentaire | 12 954 € par an | 11 859 € par an | 8 677 € par an |
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L’investissement locatif : les astuces pour un rendement optimal
La récession économique, les fluctuations monétaires mettent les investisseurs dans une situation instable. Face à cette incertitude, l’investissement immobilier gagne du terrain et séduit la majorité pour ses revenus et plus-values. À part les loyers ou le surplus en cas de revente de l’immeuble, le coût des terrains, les appartements ou les immeubles augmentent rapidement. Encouragé par le gouvernement avec un taux d’intérêt d’emprunt réduit, l’investissement locatif sécurise de ce fait les placements immobiliers des particuliers. Pour aller plus loin dans ce sujet, voici comment investir si vous souhaitez acheter pour louer.
Quel apport avez-vous besoin ?
Logiquement, la question de l’apport se situe en premier rang dès qu’on parle d’investissement. Pourtant, les jeunes investisseurs, les particuliers à faible revenu ne disposent pas forcément d’actif pouvant financer ces acquisitions. Les banques en effet ont souvent une réticence pour financer complètement l’achat d’un immeuble dans de telles conditions. Si vous faites partie de cette catégorie, pour information si l’immeuble est acheté pour être loué, la démarche est simplifiée. Les entités bancaires accordent facilement des prêts pour acquérir un immeuble locatif, car une partie du loyer est destiné au remboursement. Les conditions de l’emprunt sont d’autant plus simplifiées si le bien est un immeuble neuf défiscalisé. En présentant un projet rentable et solide, le particulier pourra donc solliciter un prêt à faible taux d’intérêt. Les détails de cette opération sont régis par les dispositions de la loi Pinel, Censi-Bouvard et la LMNP (Loyer en Meuble non Professionnel).
Investir sur un immeuble neuf pour défiscaliser
Acquérir un bien neuf destiné à la location permet à l’investisseur de profiter de nombreux avantages fiscaux. L’autorité étatique incite alors les particuliers à financer ces projets en réduisant les taxes pesant sur eux. Cette défiscalisation est effective à condition de mettre en location l’immeuble pendant une période minimale de 6 ans. À part cet engagement locatif, le bénéficiaire devra également se référer aux plafonds de loyers en fonction des revenus du futur locataire. Toutefois, il est important de bien s’informer sur les conditions d’acquisition du bien. Le logement neuf peut dans certains cas être soumis à une gestion locative ou non. Le premier est bénéfique si vous souhaitez confier l’organisation des services liés à l’entretien et au besoin des occupants de l’immeuble. Sinon, vous pouvez conclure vous-même ces contrats si vous avez le temps nécessaire pour cela.
Qu’en est-il de l’immeuble ancien ?
L’ancienne loi Pinel appelée également Denormandie prend en compte les immeubles anciens en vue de leur rénovation. Selon les termes de cette disposition législative, les investisseurs souhaitant réhabiliter ces biens profitent d’une réduction d’impôt. Cela à condition de laisser l’immeuble en location pendant au moins 6 ans. Outre cette première condition, le bien devra également être situé dans les villes intégrées dans le Programme national Action Cœur de ville. En principe, après restauration de la vieille bâtisse, l’investisseur profite d’une réduction à hauteur de 22 % à 30 %. Pour rentabiliser encore plus vos revenus dans le secteur immobilier, pensez à réunir plusieurs placements. Autant donc prioriser l’achat pour location en premier lieu même s’il s’agit de petits espaces répartis dans des localités différentes.